Lakáshitel kiváltás kalkulátor 2024

A lakáshitelt kiváltó hitel ugyanolyan jelzáloghitel, mint amilyet kiváltunk, felhasználása célhoz kötött, szemben a szabad felhasználású jelzáloghitellel, amit ingatlanfedezet mellett bármire költhetünk.

Nagyon egyszerűen eldönthetjük, hogy érdemes-e kiváltanunk meglévő hitelünket egy új  jelzáloghitellel. Természetesen akkor érdemes felvennünk az újat, ha az kedvezőbb feltételekkel érhető el, azaz például sokkal alacsonyabb az új kölcsön teljes hiteldíj mutatója, mint az eredetinek. Három módon használhatjuk ki a kedvezőbb feltételeket:

• vagy a törlesztőrészletünk lesz alacsonyabb, de ugyanolyan hosszú futamidőre vesszük fel a hitelt, mint amennyi még hátra van az eredeti hitelből

• ugyanakkora törlesztőrészletet vállalunk, mint az eredeti hitel esetében, ám így a futamidő sokkal rövidebb lesz

• a futamidő és a törlesztőrészlet is megegyezik az eredeti hitelével, azonban így sokkal több pénzt vehetünk fel. Tehát a hitelkiváltás után a fennmaradó összeget további célok megvalósítására használhatjuk fel.

Mi teszi lehetővé azt, hogy a régi hiteledet kedvezőbb kamatozásúra cseréljük? Ha az új hitelek kamatai lényegesen alacsonyabbak, mint annak, amit éppen törlesztünk, akkor azonos törlesztés idő mellett is jelentős lehet a megtakarítás. A meglévő hitel kamatai is változhatnak, ha azt nem fix kamattal vettük fel. Az új hitelajánlatokban szereplő kamatfeltételek folyamatosan mozognak, és ez a változás különösen akkor jelentős, ha viszonylag rövid időn belül nagyot nőnek vagy csökkennek a hitelek árazását befolyásoló referenciakamatok. Ennek lehettünk tanúi 2022-24-ben először felfelé, aztán lefelé. A hitelkiváltást a leginkább akkor érdemes megvalósítani, ha jelentősen csökkennek a kamatok.

Persze amennyire jól hangzik, hogy cseréljük le olcsóbbra a hitelünket, éppen annyira komoly feltételeknek kell megfelelnünk, ami pedig az egyik legnagyobb akadálya annak, hogy a hitelkiváltás elterjedjen. De milyen feltételekről is van szó?

Ne feledjük, hogy nagy összegű tartozás rendezéséhez – például több millió forint visszafizetéséhez – szintén ekkora friss hitelösszegre lesz szükségünk, amit ma csak jelzáloghitel formájában nyújtanak a bankok. Annak fedezete egy terhelhető ingatlan lesz, ami azonban már megvan, hiszen a kiváltandó hitelhez is nyújtottunk ilyen fedezetet. Problémát csak az jelenthet, ha a kiváltandónál lényegesen nagyobb összegű hitelt akarunk felvenni, mert arra már nem okvetlen lesz elég a kiváltandó hitel  fedezetéül szolgáló ingatlan. Ebben az esetben szükség lehet egy újabb ingatlanra, aminek a bevonására akkor is lehetőség van, ha például nem a kiváltandó kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlant akarjuk felkínálni az új hitelhez. 

Érdemes további 2-3 százezer forintot rászámolnunk a hiteligénylés költségeire. Ahogy azt fentebb írtuk, gyakorlatilag egy újabb jelzáloghitel felvételéről van szó, és mint ilyen esetben mindig, így itt is van értékbecslés, folyósítási díj, közjegyzői okiratba foglalás, és egyéb más tételek, amelyek díja nagyon könnyen akár több százezer forintra is rúghat.

Persze jó néhány alapvető feltételt is teljesítenünk kell az igényléshez és rengeteg dokumentumra is szükségünk lesz. Nézzük először az igénylő személyével kapcsolatos általános feltételeket:

• az igénylőnek devizabelföldi személynek kell lennie

• nem szerepelhet a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján

• legalább 3 hónapja dolgozik jelenlegi munkahelyén

• nem áll próbaidő vagy felmondás alatt

• az igazolható havi nettó jövedelme eléri a hitelnél megszabott minimumot

Az alábbi dokumentumokra is szükség lesz az igénylés során:

• érvényes, hatóság által kiállított fényképes személyi igazolvány, vagy útlevél, vagy fényképes, kártyaformátumú jogosítvány

• érvényes lakcímkártya magyarországi állandó lakcímmel

• adókártya

• legfeljebb 30 napos munkáltatói jövedelemigazolás, vagy az utolsó 3-6 havi bankszámlakivonat, amivel igazolni tudjuk, hogy rendszeresen jövedelemhez jutunk

• előző havi lakcímre és névre szóló közüzemi számlák befizetési igazolása, illetve előző havi vezetékes- vagy mobiltelefon-számla, ami szintén nevünkre vagy lakcímünkre szól.

Ahogy azt láthatjuk, jövedelemigazolásra is szükség van, ami azt jelenti, hogy rendelkeznünk kell egy állandó munkahellyel. A bankok számára ma már törvény írja elő, hogy csak úgy hitelezhetnek, ha jövedelemfedezet is rendelkezésre áll. A havi bevétel alapján a pénzintézetnek meg kell állapítania, hogy adott jövedelem mellett mekkora lehet a maximális törlesztőrészlet, amelyet még bevállalhatunk. Ezt hívják jövedelemarányos törlesztési mutatónak, azaz JTM-nek.

Ennyivel viszont nem ússzuk meg a papírmunkát. Jelzáloghitelről lévén szó, szükség lesz az ingatlanfedezettel kapcsolatos dokumentumok benyújtására is, amelyeknek már költségesebb és időigényes lehet a beszerzése, illetve a dokumentumok egy részét a banktól szerezhetjük be díj ellenében. Ezekre az iratokra lesz szükség a hiteligénylés során:

• tulajdoni lap

• értékbecslési szakvélemény

• közjegyzői okirat

• és a kiváltandó hitel egyedi dokumentuma, a törlesztési igazolás, amelyet a meglévő hitelünket folyósító banktól kérhetünk ki. Ezene a dokumentumon minden fontos információ szerepel a tartozásunkról.

• Előtörlesztési kérelem benyújtása

A legtöbb esetben a bank elfogadja a 30 napnál nem régebbi hiteles másolatokat. A dokumentumokat a Földhivataltól kérhetjük el, vagy a Takarnet segítségével férhetünk hozzá.  

Tipp: akár több tíz- vagy százezer forintot is spórolhatunk egy jól kifogott akcióval. A pénzintézetek gyakran átvállalják a dokumentumok lekérésének és kiállításának díját, vagy akár a teljes értékbecslés költségét is visszatérítik. Figyeljük a kedvezményeket!

Ha eljött az idő, hogy kiváltsuk a lakáshitelünket, nem érdemes azonnal a bankba rohanni. Szinte biztos, hogy a piacon találunk jobb ajánlatot a reklámokkal és más hirdetésekkel támogatott konstrukció helyett. Ahhoz, hogy ne kelljen az összes bankot egyenként végigjárnunk az ajánlatokért, érdemes egy online hitelkalkulátort használni, mint amilyen a Bank360 lakáshitel kiváltó kalkulátora.

A kalkulátor segítségével nagyon könnyen össze tudjuk hasonlítani, hogy melyik ajánlattal is járunk a legjobban. Az összehasonlítás személyre szabható, azaz megadhatjuk, hogy mennyi pénzre van szükségünk, milyen futamidőt szeretnénk, mekkora a jövedelmünk és milyen kamatperiódussal szeretnénk hitelt felvenni. Mindezek alapján a kalkulátor elkészíti nekünk az elérhető legjobb ajánlatok listáját, amelyet igényeink szerint rendezhetünk át teljes hiteldíj mutató (THM), teljes visszafizetendő összeg, vagy törlesztőrészlet szerint. Ha így megtaláltuk a nekünk megfelelő kölcsönt, nincs más dolgunk, mint továbbkattintani, és a bank munkatársai a megadott adatok alapján felveszik velünk a kapcsolatot.

Természetesen az igénylést ma már online is elindíthatjuk a legtöbb pénzintézetnél, azonban a teljes folyamathoz mindenképpen be kell mennünk a bankfiókba is.

Tipp: ha időt akarunk spórolni, készítsük össze a lehető legtöbb szükséges dokumentumot, így egyszerre leadhatjuk a szükséges papírokat és csak szükség esetén kell befáradnunk személyesen ügyet intézni.

A dokumentumok leadása mellett az értékbecslés is megtörténik, erre azonban akár több napot is várnunk kell. Ha minden rendben van és hitelbírálat pozitív, a bank ajánlatát pedig elfogadjuk, már csak közjegyzői okiratba kell foglalni az ügyletet és megtörténhet a folyósítás.

Fontos, hogy az új hitelnél nem a mi folyószámlánkra érkezik a hitelösszeg. A bank közvetlenül rendezi a fennálló tartozásunkat a korábbi pénzintézetünkkel.

Ha lakáshitel kiváltásra adtuk a fejünket, már elkönyvelhetünk magunknak egy nagyon jó döntést. De mi van akkor, ha még tovább tudjuk fokozni a hitelünk apadását? Mutatunk néhány megoldást, amellyel még kedvezőbb körülményeket teremthetünk a törlesztéshez:

Hitelbiztosítás: szinte minden kölcsönnél elérhető a hitelbiztosítás. Arra az esetre érdemes igényelnünk, ha nem érezzük teljesen magabiztosnak magunkat a törlesztésben, vagy meg akarjuk előzni az élet kiszámíthatatlanságát. A hitelbiztosítás segítségével a biztosító átvállalja a törlesztést olyan esetekben, amikor valamilyen baleset ér minket vagy elveszítjük a munkánkat és átmenetileg nincs bevételünk. A hitelbiztosítás díja jellemzően a havi törlesztőrészlethez képest annak néhány százaléka, amely így további költséget jelent, ezért mindenképpen számoljunk utána annak, hogy tudjuk-e fizetni az így megemelkedett törlesztőt.

Lakáshitel elengedése: a harmadik és az azt követő minden gyermek után az állam 1-1 millió forintot törleszt a meglévő lakáshitelből. Nagycsaládosoknak mindenképpen érdemes kihasználni a lehetőséget. A kedvezmény a korábban született gyerekre is vonatkozik és nincsen felső korhatár. Ráadásul az előtörlesztés egyébként igen magas díját is az állami fizeti ki.

Az adósságrendezés a bankok szemében teljes előtörlesztésnek, más néven végtörlesztésnek minősül. Mivel a futamidő lejárta előtt fizetjük vissza a hitelt, a pénzintézet elesik az ez idő alatt beszedhető kamatoktól. A banknak viszont így nem éri meg hitelezni és elképzelhetjük, hogy milyen problémákat szülne, ha ilyen veszteségek mellett helyeznének ki pénzt. Éppen ezért a bankok elő- vagy végtörlesztés esetén díjat számíthatnak fel, amellyel nem árt tisztában lennünk, mielőtt kiváltjuk a kölcsönünket. Az alábbiakat érdemes tudni az előtörlesztéssel és a végtörlesztéssel kapcsolatban:

• a bankokat jogszabály köti ahhoz, hogy mekkora előtörlesztési költséget számíthatnak fel. Ez jelenleg az előtörlesztett összeg maximum 2 százaléka lehet. A díj akkor érheti el a két százalékot, ha hitelünk rögzített kamatozású vagy a kamatperióduson belül akarunk váltani.

• azonban, ha kamatfordultával akarunk előtörleszteni, előzetes bejelentés után csak 1,5 százalék lehet a kiróható maximális díj.

• a legtöbb esetben nem érdemes az első 5 évben előtörleszteni, mivel ilyenkor a kezdeti költségekre adott kedvezményeket (amelyek, ahogy korábban írtuk, akár több százezer forintot is kitehetnek) visszafizetteti a bank.

• van lehetőség azonban ingyenes előtörlesztésre is: ha az előtörlesztés visszafizetési biztosítékként kötött biztosítási szerződés alapján történt; vagy évente egyszer, ha nem haladja meg a 200 000 forintot az előtörlesztett összeg; ha az előtörlesztés kötelező; ha kamatfordulókor vitatjuk a kamatváltozást és teljes előtörlesztést csinálunk.

• persze a bankok önállóan is biztosíthatnak ingyenes előtörlesztési lehetőségeket: ha a bank másik hiteléből törlesztünk elő vagy ha lakástakarékot választunk, ami eleve lakáshitellel volt kombinálva.

Rengeteg haszna van tehát annak, ha néhány évente ránézünk a bankok kínálatára és esetleg olcsóbb hitelre cseréljük a meglévő kölcsönünket. Alacsonyabb törlesztőrészlet, rövidebb futamidő vagy akár újabb külső pénzforrás is elérhető így. A feltételeket teljesíteni persze nem egyszerű: nagy összegű kölcsön kiváltásához szintén jelzáloghitelre lesz szükség annak minden elemével, azaz önerőt és ingatlanfedezetet is kell biztosítanunk. Sokat spórolhatunk, ha nem azonnal az első bankba rohanunk. Nagy összegű hitelek esetén az ajánlatok között több százezer forintos eltérések is lehetnek, így érdemes összehasonlítani, hogy mit kínálnak a pénzintézetek. Ebben segít a Bank360 lakáshitel kiváltó kalkulátora, amivel néhány kattintással rendezhetjük sorba a bankok legjobb ajánlatait. Kalkuláljunk, válasszuk a legjobbat, és enyhítsük terheinket a legjobb adósságrendező kölcsönnel!

A referencia THM feltüntetésére a hitelintézeteket a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény kötelezi - ezért olvashatsz a bankok weboldalán a termékek alatt néhány bekezdést, ahol példaszámításokkal mutatják meg a kölcsön legfontosabb paramétereit. A következő adatokat kötelezően fel kell tüntetniük:

• hitelösszeg,
• futamidő
• hitelkamat mértéke,
• hitelkamat típusa (rögzített hitelkamat, változó hitelkamat vagy mindkettő),
• teljes hiteldíj mutató (THM),
• termék értékesítéséhez vagy szolgáltatás nyújtásához kapcsolódó halasztott fizetés formájában nyújtott hitel esetén a termék vagy szolgáltatás készpénzára és az önrész, valamint
• a fogyasztó által fizetendő teljes összeg és a törlesztőrészlet összege.

A reprezentatív példákban a bankoknak meghatározott hitelösszegre és futamidőre kell számolniuk, a hitelkamatot pedig két tizedesjegyig ki kell írniuk. A referencia THM példák bankonként eltérőek, igazodva egy adott termékhez. Ezek az alapadatok, amelyeket minden banki oldalon megtalálsz:

Adósságrendező jelzáloghitel reprezentatív példa: kölcsön összege 5 000 000 Ft, kölcsön futamideje 240 hónap, ügyleti kamat mértéke 6,84%, Teljes Hiteldíj Mutató (THM) értéke 7,06%, hitelkamat típusa kamatperiódusban rögzített (H2K10), havi törlesztőrészlet 38 286 Ft, kölcsön teljes díja 4 188 640 Ft, fizetendő teljes összeg (törlesztőrészletek összege) 9 188 640 Ft.

A Bank360.hu az ügyfelek felé semmilyen díjat, vagy költséget nem számol fel a weboldal, valamint a weboldalon megtalálható kalkulátorok használatáért. A https://bank360.hu használata az ügyfelek számára ingyenes.